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Eddytoriale n. 151 (20 febbraio 2012)
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Data di pubblicazione: 20.02.2012 |
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Si riaperta la campagna per rafforzare ope legis la possibilit della propriet fondiaria di veder accrescere il proprio valore di scambio per effetto di decisioni politiche dei livelli pi fragili del potere pubblico.
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Si tratta di una nuova proposta di legge, promossa dalla struttura delle Camere di commercio volte a valorizzare le iniziative immobiliari (Tecnoborsa), con la complicit (ovviamente culturale) del Consiglio nazionale degli architetti, pianificatori, paesaggisti e conservatori (Cnappc), del Consiglio nazionale degli ingegneri (Cni), del prof. Paolo Stella Richter, coadiuvati da alcuni tecnici.
La proposta volta di fatto a consolidare e a renderli permanenti, introducendole nel diritto e nella prassi politica e amministrativa, due delle peggiori e pi devastanti innovazioni della malcultura urbanistica degli anni Novanta: i diritti edificatori come ineluttabile privilegio assegnato al proprietario di un suolo per effetto di una decisione di uno strumento urbanistico generale; la perequazione, ossia l'attribuzione di un quantum di edificabilit a ciascun terreno investito dalla pianificazione urbanistica, sia esso destinato a edificazione privata o pubblica, a servizi e verde, a strade e cos via.
Sul documento che ci accingiamo a commentare (e che riportiamo in calce), i promotori intendono ricercare il pì ampio consenso possibile presso altri stakeholders istituzionali; per cui al fine di favorire una larga condivisione il testo sar̀ trasmesso anche agli enti ed alle organizzazioni che compongono il Comitato tecnico scientifico di Tecnoborsa, nonch́ alle associazioni interessate ai settori della pianificazione, delle costruzioni e dellimmobiliare e alle pubbliche amministrazioni, in particolare comuni e regioni alle quali la legge attribuisce la competenza in materia. Cercheremo di fare altrettanto.
In rapida sintesi le proposta si concreta in una premessa, un premio e un passaggio operativo.
La premessa un postulato assiomatico : esistono suoli che hanno una vocazione edificatoria, ossia una oggettiva predisposizione alla edificabilit̀. Essi non comprendono solo le aree gi edificate legittimamente e quelle vincolate da un titolo abilitativo (concessione edilizia, permesso di costruire o altro) legittimamente rilasciato e non decaduto, ma anche le ulteriori categorie: b) aree destinate alledificazione dal piano urbanistico vigente alla data di entrata in vigore della presente legge; c) aree non edificate che risultino comprese nel perimetro dellagglomerato urbano, o siano comunque gi dotate delle opere di urbanizzazione primaria o per le quali le opere stesse risultino gì previste dal programma triennale delle opere pubbliche del Comune o per le quali infine il proprietario abbia gì assunto limpegno di procedere alla loro realizzazione.
Chi cosa ottiene il premio, e in che consiste? Lo ottiene, manco a dirlo, il proprietario delle aree che hanno una siffatta vocazione. Innanzitutto quelle aree sono soggette a perequazione urbanistica (art. 3, comma 2); cio, se il comune, con un successivo piano urbanistico, ritiene di dover eliminare o ridurre l'edificabilit su quell'area e su altre in analoghe condizioni (perch c' sotto una falda idrica o una villa romana, o perch ridotto il fabbisogno di aree edificabili, o perch l'esigenza della tutela del paesaggio e dei beni culturali ha indotto lo Stato ad ampliare le categorie di beni territoriali da sottoporre a protezione, o per qualunque altra motivata ragione che abbia indotto a modificare il precedente piano) il comune deve assicurare al proprietario di ottenere altrove il lucro che gli stato donato con l'edificabilit, o comunque deve indennizzarlo per il ben tolto. E naturalmente, in caso di espropriazione per pubblica utilit, al proprietario verr pagata un'indennit la quale comprende l'entit della sua vocazione edificatoria, mentre per le altre aree non vocate l'indennit sar determinata applicando la disciplina vigente per le aree agricole (art. 8, comma 3). Insomma, l'articolo 42, comma 2 della Costituzione, che dispone che la Repubblica pu espropriare un'area per motivi d'interesse generale salvo indennizzo, attua questa disposizione nel senso di renderla pi favorevole al privato di quanto gi oggi non sia.
Questi i vantaggi derivanti dalla premessa: premio al privato, penalit al pubblico. . Ma la vocazione edificatoria (questa espressione ci fa inorridire, ma dobbiamo continuare a scriverla) tutt'altro che oggettiva. Lo si comprende dall'elencazione che il documento fa delle categorie di aree che la compongono. Diciamolo pure, altamente discrezionale. Il passaggio operativo allora quello di stabilire chi decide. Decide il comune: anzi, gli 8mila e passa comuni italiani, i quali, con proprio atto tecnico di accertamento [...] individuano il perimetro dellagglomerato urbano e le aree esterne a vocazione edificatoria. La regione, per conto suo, stabilir quali sono i presupposti specifici per il riconoscimento della vocazione edificatoria (art. 3, comma 3).
Tralasciamo di segnalare, in questa prima valutazione della proposta immobiliarista, le incredibili norme sul trasferimento delle cubature una volta concesse e mai riducibili; trascuriamo le eccezioni di costituzionalit che si potrebbero fare a una siffatta legge, che accresce le sperequazioni tra i diversi soggetti interessati (non solo quella, fondamentale sebbene nessuno se ne preoccupi tra proprietari e non proprietari, ma quelle interne all'universo dei proprietari fondiari) e colpisce al cuore la responsabilit della Repubblica (in primo luogo dello Stato) di tutelare il paesaggio. Trascuriamo le incoerenze interne del pur breve articolato proposto (quale quella tra aree vocate e aree definite fabbricabili dal piano urbanistico). Ci sembra che gi le nostre rapide annotazioni rivelino la vera natura del documento: accrescere ulteriormente il peso della rendita fondiaria urbana in Italia, rafforzare la disponibilit dei suoli a essere vocati alla trasformazione. Il risultato atteso dellaccettazione della logica, delle definizioni e dei meccanismi del progetto degli Immobiliaristi &Co. quello della ripresa della spinta allulteriore consumo di suolo, allespulsione dellagricoltura dalle aree periurbane e via via da quelle pi lontane, e in definitiva allulteriore estensione di quella repellente crosta di cemento e asfalto che gi avvolge il nostro presente, e il futuro degli abitanti del Belpaese.
La speranza che la proposta di Tecnoborsa e dei suoi volenterosi collaboratori raccolga la pronta e indignata reazione in primo luogo di quanti hanno abbracciato la causa della critica al consumo di suolo, della difesa del paesaggio e dell'ambiente, della promozione delle identit locali, e della costruzione di un'economia fondata sul lavoro (e sul suo impiego socialmente produttivo) e non sull'incremento della rendita fondiaria.
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File allegati
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Il documento degli immobiliaristi&Co
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( proposta_di_legge_69241.pdf 190.39 KB )
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