Asuntoverkko on yksi Suomen suurimmista kiinteistönvälitysalan toimijoista, ja Asuntoverkko-toimistoja löytyy kymmeniä ympäri Suomen.

Blogissamme Asuntoverkon hallituksen puheenjohtaja Tomi Sarlin ottaa esille ajankohtaisia aiheita asuntomarkkinoihin liittyen.

Yhteystiedot:
palaute(at)asuntoverkko. com
www.asuntoverkko.com
Y-tunnus 1583016-2

Julkisuudessa on välillä erheellisesti annettu sellainen kuva, että kiinteistönvälittäjän arki on pelkkää luksusta ja siihen kuuluvat asiakkailta nyhdetyillä rahoilla hankitut merkkivaatteet, kalliit autot ja samppanjalounaat.

Välittäjän työpäivät ovat yleisesti kymmentuntisia. Itse teen arkisin töitä yleensä aamukymmenestä iltakahdeksaan. Kiinteistönvälittäjä tekee arkipäivien lisäksi töitä usein myös sunnuntaisin, jolloin pidetään näyttöjä. Viikonlopputyön huomioiden keskimääräinen työaika itselläni on noin 50-55 tuntia viikossa. Välittäjä on töissä kotonakin, sillä asiakkaat saattavat soittaa varsinaisen työajan päätyttyä tai ennen sen alkamista, ja osa asiakkaista edellyttää välittäjän päivystävän sähköpostin ääressä myös iltaisin. Kiivaasta työtahdista johtuen pitkiin ja kosteisiin lounaisiin on harvemmin aikaa.

Lomaa kiinteistönvälittäjä pystyy pitämään lähinnä heinäkuussa, jolloin asuntokauppa yleensä hiljenee ja yhteydenotot asiakkailta vähenevät. Täytyy kuitenkin muistaa, että välittäjän palkkaus on provisioperusteinen, joten loma-ajalla palkka ei juokse samalla tavalla kuin työssäolokuukausina. Osa alalla työskentelevistä myös kokee suoriteperusteisen palkan stressaavana. Niinä kuukausina, kun kauppa ei käy, ei tule myöskään palkkaa. Oma talous on osattava suunnitella sen mukaisesti, että joinakin kuukausina palkka saattaa jäädä odotettua pienemmäksi.

Kiinteistönvälittäjien palkoista kirjoitin erillisen kirjoituksen elokuussa ja tuolloin totesin, että Kiinteistöalan koulutussäätiö Kiinkon tutkimuksen mukaan alan keskiansio vuonna 2008 oli 3.215 euroa / kuukausi sisältäen peruspalkan, myyntiprovisiot ja muut lisät. Tuolla rahalla harva palkansaaja ostelee luksusautoja, merkkivaatteita tai nauttii joka päivä lounaalla samppanjaa ainakaan, jos samalla pitää elättää perhe ja lyhentää asuntolainaa.

Välittäjän ammattia voikin tietyssä mielessä kuvata kutsumusammatiksi, jossa pärjäävät harvat ja valitut. Hyvien myyntityö- sekä asiakaspalvelutaitojen lisäksi välittäjältä vaaditaan kykyä tulla toimeen erilaisten ihmisten kanssa, sietää stressiä ja epäsäännöllisiä työaikoja sekä luonnollisesti tuntea riittävästi markkinoita ja lainsäädäntöä.

Lainopillisen tietämyksensä välittäjä todistaa suorittamalla LKV-tutkinnon, joka pätevöittää alalle, mutta ei vielä yksistään takaa onnistumista huippuvälittäjänä. Alalla pitkään työskennelleet pitävät työstään, mutta myös vaihtuvuus on suurta, sillä välitystehtäviin hakeudutaan helpon rahan toivossa ja kun sitä ei tulekaan ovista ja ikkunoista, ja siinä sivussa vapaa-ajan määräkin vähenee, siirrytään muihin tehtäviin toiselle alalle ja jätetään välitystyö ammattilaisten käsiin. Näin sen kuuluu ollakin, sillä työstään nauttiva kiinteistönvälittäjä palvelee asiakkaitaan paremmin ja tekee hyvää tulosta sekä työnantajansa että asiakkaiden näkökulmasta!

Taloussanomat julkaisi elokuussa selvityksen, jonka mukaan omistusasuminen häviää pian vuokralla asumiselle, sillä omistusasumisen kustannukset ovat nousseet korkeiksi. Tätä perustellaan sillä, että asuntojen hinnat sekä lainakustannukset eli korot ovat nousseet, ja lainakulujen lisäksi omistusasuja joutuu vielä maksamaan yhtiövastiketta.

Tämän kuun alussa Taloussanomissa puolestaan julkaistiin artikkeli, jonka mukaan asunnot eivät olekaan kalliita Suomessa. Artikkelissa todetaan, että euromääräisesti asuntojen hinnat ovat historiallisen korkealla, mutta myös palkat ovat kohonneet samaa tahtia. Artikkelin mukaan asuntojen hinnat nousivat ennen finanssikriisiä hieman nopeammin kuin tulot, mutta talouskriisin aiheuttama notkahdus hintoihin korjasi tilanteen ennalleen.

Artikkelissa viitataan Eurostatin tilastoihin, joissa on selvitetty kuinka monta prosenttia väestöstä asuu kotitaloudessa, jonka tuloista vähintään 40 prosenttia menee asumiseen. Suomessa tämmöisiä kotitalouksia on lähes vähiten Euroopassa eli alle viisi prosenttia, kun esimerkiksi Tanskassa vastaavia kotitalouksia on yli neljännes.

Mielestäni on käsittämätöntä, että joku kehtaa julkisuudessa esittää väitteitä, joiden mukaan vuokra-asuminen olisi kannattavampaa kuin omistusasuminen. Omistusasuminen kannattaa aina, ja tämä on fakta joitakin yksittäisiä poikkeuksia lukuun ottamatta. Vuokralla asuessa rahat eivät koskaan mene omaan pussiin vaan toisen voitoksi. Omistusasujakin toki rahoittaa pankkeja korkojen muodossa, mutta osa lainanhoitokuluista lyhentää aina asuntolainaa ja kasvattaa oman pääoman osuutta - ehkä hitaasti, mutta varmasti.

Jos asunnon on ostanut 20-30-vuotiaana, on melko varmaa, että eläkeiässä käsissä on velaton asunto. Tällöin asuntoon liittyvä kustannus on lähinnä yhtiövastike tai kiinteistön hoitokulut, joita on huomattavasti mukavampi maksaa eläkkeestä kuin vuokraa.  Tiukan paikan tullen apua eläkeläiselle tarjoaa myös käänteinen asuntolaina, jossa pankki ryhtyy maksamaan asunnon omistajalle sovitun suuruista kuukausimaksua ja kasvattaa vastaavalla osuudella omaa osuuttaan asunnon omistuspohjasta. Vuokralaisella vastaavanlaista mahdollisuutta ei ole. Asumiskuluissa on mahdollista säästää lähinnä muuttamalla pienempään ja edullisempaan vuokra-asuntoon. Vuokra on tästä huolimatta todennäköisesti korkeampi kuin omistusasujan yhtiövastike.

Mitä mieltä sinä olet, kannattaako omistusasuminen?

Lehdistä on taas viimeisen kuukauden ajan saanut lukea eri tahojen spekulaatioita siitä, että asuntojen hinnat tulevat laskemaan noin 20-30 prosenttia lähiaikoina. Sama väite on esiintynyt mediassa toistuvasti aina, kun ilmassa on laman tai taantuman merkkejä, ja kuluttajien luottamus talouteen on heikentynyt. Siitäkin huolimatta hinnat ovat viime vuosina vain nousseet lukuun omatta syksyä 2008, jolloin hinnat hetkellisesti laskivat.

Mikään ei tue nyt esitettyä arviota hintojen laskemisesta 20-30 prosentilla. Kyllä, taloustilanne Euroopassa ja Yhdysvalloissa on huolestuttava ja edessä saattaa olla uusi taantuma. Kuluttajien luottamus talouteen laski Tilastokeskuksen mukaan edelleen syyskuussa.

Näistä tekijöistä huolimatta olemme tilanteessa, jossa myyjien ei ole pakko myydä. Asuntomarkkinoita ovat leimanneet syksyn aikana ostajien tekemät rohkeat tarjoukset. Pyyntihinnasta yritetään tinkiä normaalin tuhansien eurojen sijasta kymmeniätuhansia euroja. Myyjät eivät kuitenkaan ole valmiita alennusmyynteihin, sillä he eivät ole pakkoraossa.

Työllisyystilanne on Suomessa ainakin toistaiseksi hyvä. Korot tulevat edelleen pysymään alhaalla, mikä pitää asuntokauppaa yllä ja vaikuttaa positiivisesti asunnonomistajien asumis- ja lainanhoitokuluihin.

Laskevatko asuntojen hinnat?

Pääkaupunkiseudulla on edelleen enemmän kysyntää kuin tarjontaa tavallisista asunnoista. Muutaman vuoden aikavälillä hinnat eivät voi pääkaupunkiseudulla laskea kovan kysynnän johdosta. Uskon, että lähiaikoina hinnat saattavat laskea muutaman prosentin tämänhetkisestä taloustilanteesta johtuen koko Suomessa. Lasku on kuitenkin niin marginaalinen, ettei sillä juuri ole vaikutusta asuntomarkkinoihin tai asunnonomistajiin. Uskon vakaasti, että hinnat tulevat nousemaan vuonna 2012. Asunnon osto kannattaa aina!

Osa kiinteistönvälittäjien asiakkaista käy kiivasta keskustelua välittäjien palkkioista. Palkkiot ovat liian suuria, jopa röyhkeitä, ja välittäjät ovat ahneita sekä vievät viimeisetkin eurot myyjän kukkarosta. Kommentit ovat ymmärrettäviä, sillä välittäjä kuittaa edullisemmistakin asunnoista yleensä vähintään 2.000 euron palkkion, ja suuremmissa ja kalliimmissa asunnoissa palkkiot nousevat useisiin tuhansiin euroihin.

Välitysalalla huoneistojen välityspalkkiot vaihtelevat yleensä välillä 2,5 - 4 % + alv 23%. Kiinteistöjen osalta palkkiot ovat hieman suurempia. Alle 2,5 prosentin palkkiolla kiinteistönvälitystyötä ei ole mahdollista tehdä kunnolla ja hyvää välitystapaa sekä alan normeja noudattaen. Välitysliikkeiden katteet eivät kulurakenteesta johtuen ole useinkaan kovin suuria. Välittäjät käyttävät reilusti rahaa markkinointiin, sillä jokaista myyntiin tulevaa kohdetta tulee markkinoida vähintään netissä, osaa myös sanomalehdissä. Liiketoimintamalli muuttuu sähköisten palveluiden kehittyessä jatkuvasti, ja välittäjän tulee panostaa alan innovaatioihin pysyäkseen mukana kilpailussa.

Kohteiden markkinoinnin lisäksi välittäjän tulee muiden liikeyritysten tavoin markkinoida omaa palveluaan ja yritystään uusia asiakkaita saadakseen. Välittäjien tulee myös muuttuvasta lainsäädännöstä johtuen kouluttautua jatkuvasti. Koulutukset ovat hintavia, mutta elintärkeitä, mikäli työtä aikoo tehdä hyvin ja perusteellisesti. Välitysliikkeet saattavat maksaa myös erilaisia maksuja kuulumiinsa ketjuihin (esim. franchising-maksut) ja edunvalvontajärjestöihin. Riitatilanteissa kiinteistönvälittäjä joutuu turvautumaan asianajajan palveluihin. Kuluttajan on myös hyvä muistaa, että esimerkiksi 5.000 euron välityspalkkiosta välittäjä tilittää arvonlisäveroa verottajalle lähes 1.000 euroa.

Välitysliike Igglo työntyi markkinoille kovan kohun saattelemana vuonna 2006. TV-mainoksessaan Igglo esitti muut kiinteistönvälittäjät rottina ja kertoi painavansa välityspalkkiot alas. Halvimmillaan yritys tarjosi välityspalveluita 1,85 prosentilla, tällöin palveluun kuului kuitenkin vain kohteen markkinointi netissä eikä muissa medioissa. Näyttävän ”alennusmyynnin” jälkeen Igglo muutti palkkioitaan ja palkkioperusteitaan kaikessa hiljaisuudessa. Vuoden 2009 alussa yritys hakeutui vihdoin yrityssaneeraukseen miljoonatappiot niskassaan. Tappioiden syntymiseen oli epäilemättä monta syytä, mutta väittäisin, että liian halpa palkkioperuste oli yksi näistä. Kiinteistönvälitystä ei yksinkertaisesti ole mahdollista harjoittaa kannattavasti alle kahden prosentin välityspalkkioilla.

Entäpä sitten välittäjien palkat ja etuudet? Me nostamme 5.000-10.000 euron kuukausipalkkaa asiakkaiden rahoilla, ajamme uudella autolla ja käsivarrella keikkuu tuhat euroa maksava merkkilaukku? Osa välittäjistä tekee todella hyvää tulosta, mutta vain osa. Kiinteistöalan koulutussäätiö Kiinko toteutti keväällä 2008 tutkimuksen, johon vastasi yli 1000 välitysalalla työskentelevää henkilöä. Tutkimuksen mukaan alan työntekijöiden keskiansio kuukaudessa oli tuolloin 3.215 euroa (mediaani) pitäen sisällään peruspalkan, myyntiprovisiot ja muut lisät. Tilastokeskuksen mukaan suomalaisten keskiansio vuonna 2009 oli 2.980 euroa.

Tutkimus toteutettiin uudestaan tänä vuonna. Vastaajien vuositulot liikkuvat välillä 32.313-47.550 euroa (mediaani) vastaajan ikäluokasta riippuen sisältäen peruspalkan, myyntiprovisiot sekä muut palkan lisät. Työn vaatimustasoon nähden keskipalkka on mielestäni hyvinkin kohtuullinen. Välittäjät nähdään usein asuntoesittelijöinä tai myyjinä, mutta tosiasiassa työ on vaativaa ja vastuullista asiantuntijatyötä, joka vaatii tekijältään koulutuksen alalle, työkokemusta sekä jatkuvaa kouluttautumista. Nämä ovat tekijöitä, jotka työmarkkinoilla yleisesti ottaen vaikuttavat palkkaan korottavasti.

On otettava myös huomioon, että kiinteistönvälittäjien työpäivät venyvät yleensä pitkiksi ja työtä tehdään ilta- ja viikonloppupainotteisesti. Erillisiä ylityö-, ilta- tai viikonloppulisiä ei kuitenkaan makseta vaan ne sisältyvät peruspalkkaan ja myyntiprovisioon. Kiinkon tutkimuksen mukaan syynä, jonka vuoksi kiinteistönvälittäjä ei suosittelisi välitysalaa ystävälle, mainitaan useimmin mm. työajan sijoittuminen ja viikkotyötuntien suuri määrä.

Mitä mieltä sinä olet? Ovatko välittäjien palkkiot liian suuria?

Kiinteistönvälittäjät keikkuvat vuodesta toiseen häntäpäässä listoilla, jotka vertailevat eri ammattien arvostusta kansan keskuudessa.
Kiinteistönvälittäjiä arvostetaan yhtä paljon, tai pitäisikö pikemminkin sanoa yhtä vähän, kuin muun muassa tv-luvan tarkastajia, autokauppiaita ja ulosottomiehiä.

Ammattikuntamme voikin hyvin katsoa peiliin tässä asiassa. Alalta löytyy valitettavasti toimijoita, jotka eivät noudata esimerkiksi hyvää välitystapaa, vaikka välittäjien työtä säännöstelevässä lainsäädännössä välitystyötä tekeviltä tätä edellytetäänkin. Asiakkailta kuulee tarinoita siitä, miten välittäjä on vedättänyt asunnon ostajaa esimerkiksi olemattomilla tarjouksilla tai jättänyt kertomatta olennaisia seikkoja asunnon kunnosta – ehkä siitä syystä, ettei ole itsekään vaivautunut ottamaan riittävästi selvää asioista.

Alamme keskusjärjestö, Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto, ajaa alalle yhtenäistä koulutusta, jolloin välitystyön parissa työskentelevien tulisi suorittaa esimerkiksi LKV-tutkinto ennen kuin he voisivat ryhtyä tekemään välitystyötä. Tällä hetkellä lakiin ei ole kirjattu koulutusvaatimusta, mikä tarkoittaa sitä, että periaatteessa kuka tahansa voi tehdä välitystyötä, kunhan ei kutsu itseään kiinteistönvälittäjäksi. Yleensä tittelinä käytetään tällöin esimerkiksi myyntiedustajaa tai asuntomyyjää. Kiinteistönvälittäjän ammattinimikettä saavat käyttää vain LKV-tutkinnon suorittaneet henkilöt.

Kiinteistönvälitys on vaativaa asiantuntijatyötä, joka edellyttää vankkaa tuntemusta muun muassa alaan liittyvästä lainsäädännöstä. Pelkkä myyntityön osaaminen ei siis tee kenestäkään hyvää kiinteistönvälittäjää. Välittäjän tulee lainsäädännön lisäksi tuntea oman alueensa asuntomarkkinat ja asuntojen hintakehitys. Välittäjän tulisi lisäksi osata huomioida erilaisten asiakkaidensa tarpeet ja toiveet sekä tarjota omaa asiantuntemustaan esimerkiksi ensiasunnon ostajien tueksi. Hyvistä vuorovaikutus- ja asiakaspalvelutaidoistakaan ei työssä ole haittaa.

Asuntoverkon välittäjät sitoutuvat ketjussa toimiessaan noudattamaan hyvää välitystapaa. Ketjumme välittäjillä on keskimääräistä parempi koulutusaste eli lähes kaikilla välitystyötä tekevillä on vähintään LKV-tutkinto. Joissakin toimistoissamme myös toimistotehtäviä tekevät myyntisihteerit ovat suorittaneet tutkinnon. Olen ehdottomasti samaa mieltä Keskusliiton kanssa siitä, että alalla toimivien tulisi suorittaa pakollinen koulutus, mikä karsisi epäpäteviä henkilöitä pois alalta ja samalla toivottavasti myös nostaisi ammattikunnan arvostusta.

Hyvän välitystavan ohjeeseen on mahdollista tutustua Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton kotisivuilla.

Lukija, mitä mieltä sinä olet? Tulisiko kiinteistönvälitystyötä tekevillä olla pakollinen koulutus?

Asunnonvaihtajat jäävät toisinaan spekuloimaan markkinoilla tapahtuvia muutoksia ja pyrkivät ajoittamaan asunnon vaihtonsa juuri oikeaan hetkeen. Mikä sitten on oikea hetki vaihtaa asuntoa? Oma mielipiteeni on: Aina on oikea hetki vaihtaa asuntoa. Asunnon vaihto on tarpeesta kiinni eikä siitä, ovatko hinnat alhaalla vai ylhäällä. Asuntoa vaihdettaessa välirahan määrä on ratkaiseva tekijä ja se yleensä pysyy melko samana riippumatta siitä, sattuvatko asuntojen hinnat nousemaan vai laskemaan.

Markkinoita on lähes mahdotonta ennustaa, ja hintojen nousua tai laskua odottava asunnonvaihtaja saattaa huomata, että se mukavan tuntuinen asunto menikin jollekin toiselle sillä aikaa, kun hän on itse keskittynyt uutisten ja tunnuslukujen seuraamiseen tai maailmanlopun ennustamiseen.

Koska me kiinteistönvälittäjät saamme elantomme siitä, että ihmiset ostavat ja myyvät asuntoja, tämä ajatus on helposti tuomittavissa välittäjien propagandaksi. Tosiasiassa ihmiset kuitenkin harvemmin pystyvät ennustamaan markkinoiden muutoksia niin hyvin, että oman asunnon myyminen ajoittuisi tarkalleen siihen hetkeen, kun asuntojen hinnat ovat korkeimmillaan ja uuden asunnon hankkiminen siihen hetkeen, kun hinnat ovat selkeästi tulleet alaspäin. Esimerkiksi muuttunut perhetilanne on yleinen syy asunnon vaihtamiseen enkä näe mielekkäänä sitä, että hintakehitystä jäädään seuraamaan väärän kokoiseen tai väärällä asuinalueella sijaitsevaan asuntoon eikä uskalleta vaihtaa asuntoa siinä pelossa, että hinnat nousevat tai laskevat kohta.

Netin keskustelupalstoilla käydään vilkasta keskustelua hintojen romahtamisesta asuntojen hintoihin liittyvien uutisten yhteydessä. Keskustelua seuratessa vaikuttaa siltä, että useampikin keskusteluun osallistuva henkilö on vuosikausia odotellut asuntojen hintojen romahtamista vuokra-asunnossa, jossa asumisesta maksettavat kulut kilahtavat suoraan vuokranantajan pussiin. Tällä välin asunnon ostaneet ovat hyötyneet alhaisesta korkotasosta ja tehneet merkittäviä lyhennyksiä asuntolainaansa.

Pikainenkin laskutoimitus osoittaa, että asuntojen hintojen tulisi laskea melko paljon, jotta vuokralla asuminen ja hintaromahduksen vuosikausia jatkuva odottaminen olisi kannattavaa. Asuntojen hinnat ovat koko 2000-luvun pääsääntöisesti olleet nousujohteiset lukuun ottamatta syksyä 2008, jolloin hinnat laskivat taantuman takia hetkellisesti. Normaalissa tilanteessa asuntojen hinnat ovat aina lievässä nousussa.

Mitä mieltä sinä olet? Kannattaako asunnon vaihtoa harkitsevan jäädä seuraamaan markkinoilla tapahtuvia muutoksia?

Näiden lauseiden kaltaisilla otsikoilla kalastellaan lukijoita artikkelin pariin, mutta otsikot ovat otsikoita ja ne eivät kerro koko totuutta tai totuutta ollenkaan. Nykypäivänä ihmiset saavat monesta lehdestä ja internetin kautta laajalti tietoa asuntomarkkinoista, mikä muokkaa helposti ihmisten mielipiteitä ja asenteita.

Itselleni on käynyt usein niin, että asiakas kertoo jotain mitä on lukenut lehtien sivuilta ja selittää sitä yksiselitteisenä totuutena aivan väärässä tilanteessa. Ensimmäinen tunteeni on usein ärsyyntyminen - taas on viatonta ihmistä manipuloitu ja huijattu.

Vuosien myötä olen ymmärtänyt, kuinka nämä vääristyneet käsitykset auttavat minua työssäni. Välittäjän ammattitaito tulee esille juuri niissä tilanteissa, kun asiakas ei tiedä mitä asuntomarkkinoilla oikeasti tapahtuu. Meidän tehtävämme on korjata virheelliset käsitykset ja kertoa, kuinka asioiden laita on. Toimittajilla ei yleensä ole käytössään samanlaista tietoa asuntomarkkinoista kuin kiinteistönvälittäjillä, jotka välitystyötä tehdessään pääsevät aitiopaikalta näkemään markkinoilla tapahtuvat muutokset ja asuntomarkkinoiden kehityksen. Meillä välittäjillä on käytössämme myös toteutuneiden kauppojen hintatilastot, jotka vastaavat noin 80-85% Suomessa tehdyistä asuntokaupoista ja antavat siten luotettavaa tietoa muun muassa hintakehityksestä ja myyntiajoista.

Tämä on asuntomarkkinoihin keskittyvän blogimme ensimmäinen postaus ja toivottavasti herättää lukijoiden parissa keskustelua aiheeseen liittyen. Kaikki kannanotot ja kommentit ovat siis tervetulleita!

Mitä tämänhetkiseen asuntomarkkinatilanteeseen tulee, Asuntoverkko-yrittäjät eri puolilta Suomea kertovat, että asuntomarkkinatilanne näyttää alkuvuoden suhteen hyvältä. Korot ovat vielä alhaisella tasolla, mikä pitää ostajat liikkeellä. Myytävää voisi olla enemmänkin tarjolla. Nähtäväksi jää, miten euroalueen talouskriisi tulee vaikuttamaan asuntomarkkinoihin tänä vuonna. Toistaiseksi ostajat ja myyjät eivät ole huolestuneet tilanteesta runsaasta uutisoinnista huolimatta.

Toivotan kaikki tervetulleiksi mukaan seuraamaan blogia ja toivottelen samalla pirteää alkanutta vuotta lukijoillemme!